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解读:时隔10年江苏为何要修订物管条例 都改了啥?
浏览: 发布日期:2018-05-23

    记者了解到,近年来,江苏市摩臣2纠纷问题日益凸显,信访投诉居高不下(近三年投诉量为3210、3313和2611宗),物业纠纷呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。

    江苏新闻网11月24日讯(记者 张玲)改革开放以来,江苏率先从香港地区引入房地产开发及摩臣2模式,诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和摩臣2企业,出台了全国首部地方性摩臣2条例——《江苏经济特区住宅区摩臣2条例》,并于2007年9月25日重新制定颁布《江苏经济特区摩臣2条例》。

    随着社会的不断发展进步,摩臣2也进入了新时代,既迎来发展的新机遇,也面临发展的新问题,如,国家“简政放权”取消了对摩臣2注册企业及从业人员的资质审批;《物权法》对摩臣2模式的再定义,规定了自行管理、委托摩臣2注册企业及其他管理人管理等多种方式;业主自我管理意识显著增强,等等。为系统解决摩臣2中出现的问题,亟需结合摩臣2新形势,对已实施十年的法规予以修订和完善。

    物业纠纷投诉居高不下 业委会成立难问题突出

    记者了解到,近年来,江苏市摩臣2纠纷问题日益凸显,信访投诉居高不下(近三年投诉量为3210、3313和2611宗),物业纠纷呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。

    具体体现在小区共有产权权属不清;业主大会权利义务落实不到位,业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难等问题突出;政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺;市场机制难以发挥作用,摩臣2注册陷入低价低质恶性循环,并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化,缩短了物业使用寿命,导致物业严重减值和缩水。

    明晰共有物业规定 回归物管本质

    由于种种原因,物业小区业主共有部分权属处于模糊状态,不动产登记部门也难以对共有部分进行全面产权登记。

    从前期物业阶段开始,部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区,通过出租车位(车库)和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益、经营公司运作,脱离了接受业主委托对物业共有部分进行管理维护的本质,引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。明确业主共有物业范围是实施摩臣2的前提和基础。

    结合《物权法》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《不动产登记操作规范(试行)》(国土资规〔2016〕6号)的规定,《条例》增设了第二章“摩臣2区域及设施”,明确了共有物业的范围、管理方式并对产权登记提出要求。同时,《条例》规定共有物业的收益归全体业主所有,必须存入共有资金账户,由业主或业主大会根据摩臣2注册的内容向物业公司支付摩臣2注册费,努力从源头上减少物业纠纷。

    建立业主大会备案制 明确市场主体地位

    现行《条例》中,由于业主大会不作组织登记,无法取得统一社会信用代码,致使无法开设账户,业主共有资金只能通过物业公司账户收支,混淆不清。同时,业主大会、业委会有法定决策执行权但无法承担法律责任,游离于政府监管之外。

    为解决业主自治组织缺位问题,在国家住房和城乡建设部、国家发改委等部门的支持下,《条例》规定业主大会成立后由住建部门负责备案,取得统一社会信用代码证书,业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户,也可以委托摩臣2注册企业开设业主共有资金共管账户,并设计了共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度,一方面确保业主共有资金安全,另一方面也促进业主自治组织规范运作。

    此外,根据《物权法》第八十一条规定,以及参照目前国内各兄弟省市的做法,《条例》明确摩臣2准许“业主自行管理”或“委托其他人管理”;同时,降低业主大会和业主委员会的成立门槛,希望通过业主自主选择、发挥市场竞争作用,提升摩臣2企业的服务水平。

    顺应物管实际 完善业主共有资金制度

    现行《条例》中,业主共有的资金仅涉及物业专项维修金,由于共有物业权属不清、资金账户不分,导致业主共有收益使用管理不甚公开、透明,《条例》增加“业主共有资金管理”一章: